الوضع الحالي لسوق العقارات في اليابان

كما ارتفعت أسعار الأراضي بشكل كبير، محققة أعلى معدل نمو منذ فترة الفقاعة الاقتصادية. وفي ظل بيئة اقتصادية تزداد تعقيداً، أصبح فهم الوضع الحالي وآفاق سوق العقارات أكثر أهمية من أي وقت مضى.

لتقديم شرح مبسط حتى للمبتدئين، تحدثنا مع ساكوتا أوتاني، رئيس قسم أبحاث الاستثمار في معهد أبحاث ترست سوميتومو ميتسوي، الذي يضم فريقاً من 50 باحثاً. ما تأثير أرباح الشركات ومستوى الدخل ونقص العمالة على أسعار المساكن؟ وماذا عن تأثير الرسوم الجمركية المقترحة من ترامب؟ باستخدام بيانات الاقتصاد الكلي، يشرح أوتاني اتجاهات السوق الحالية.

أوضح أوتاني أنه رغم أن الجائحة تسببت في انكماش كبير في الاقتصاد، فإن البيانات الأخيرة تشير إلى تعافٍ تدريجي. ومع تركّز السكان ورأس المال مرة أخرى في طوكيو، ترتفع أسعار المساكن، لا سيما الشقق الجديدة، لتصبح خارج متناول الكثير من المشترين العاديين.

وفقاً لمسح أجرته مؤسسة الاقتصاد العقاري، بلغ متوسط سعر الشقق الجديدة في مناطق طوكيو الـ23 نحو 116.32 مليون ين في السنة المالية 2024، بزيادة قدرها 11.2% عن العام السابق، متجاوزاً 100 مليون ين للسنة الثانية على التوالي. ويرجع أوتاني ذلك إلى تركّز السكان ورأس المال في طوكيو، ما جعل الأسعار تبدو باهظة بشكل متزايد.

أسعار الأراضي ترتفع أيضاً. أفادت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة أنه اعتباراً من 1 يناير، ارتفعت أسعار الأراضي على مستوى البلاد لجميع أنواع العقارات بنسبة 2.7% مقارنة بالعام السابق—وهو أعلى معدل منذ فترة الفقاعة، وللسنة الرابعة على التوالي.

في ظل هذه الظروف، ما مستقبل سوق العقارات؟

قال أوتاني إن المعهد أجرى تحليلاً شاملاً للبيانات، وإن الجزء الثاني من النقاش سيتناول اتجاهات سوق الشقق وتأثير رسوم ترامب الجمركية.

بدأ أوتاني بالحديث عن الاتجاهات الاقتصادية الكلية. فرغم الانخفاض الحاد في الناتج المحلي الإجمالي خلال الجائحة، فقد عاد الآن إلى مستويات ما قبل كورونا. في الوقت ذاته، سجلت أرباح الشركات أعلى مستوياتها على الإطلاق خلال السنوات الثلاث الماضية، ويرجع ذلك جزئياً إلى ضعف الين.

إحدى القضايا الرئيسية هي التضخم. على الرغم من ارتفاع الأسعار، إلا أن نمو الدخل بدأ يلحق بالركب مؤخراً. وأوضح أوتاني أن متوسط الأجور بدأ في الزيادة بمعدل يقترب من معدل التضخم (حوالي 3%)، لكن القوة الشرائية للأسر لا تزال تعاني. ومع ذلك، هناك مؤشرات على أن الدخل قد يتجاوز قريباً التضخم، مدعوماً بنتائج مفاوضات الربيع بشأن الأجور وزيادات الرواتب. ومع ذلك، لا تزال هناك عوامل غامضة، من بينها السياسات الجمركية الأمريكية.

تختلف اتجاهات الدخل حسب العمر والجنس. فبينما لم يشهد متوسط دخل الأشخاص في الأربعينيات والخمسينيات أي نمو يُذكر خلال العقد الماضي، شهد العاملون الشباب في العشرينيات والثلاثينيات زيادات ملحوظة. كما ارتفعت دخول النساء، بفضل ارتفاع معدلات المشاركة في سوق العمل والانتقال من العمل الجزئي إلى الدائم. النساء الشابات على وجه الخصوص، يكسبن حالياً دخلاً يكاد يعادل الرجال. كما يحصل كبار السن على دخول أعلى، حيث لم تعد إعادة التوظيف بعد التقاعد تتضمن تخفيضات حادة في الأجور، ويرجع ذلك إلى النقص المستمر في العمالة.

لذلك، فإن هذه الاتجاهات في الدخل تؤثر على العقارات. وأصبح الطلب على الشقق السكنية مركزاً في صفوف من هم في العشرينات والثلاثينات، مما يجعل هذه الفئة محوراً رئيسياً لفهم تحركات الأسعار. ومع ارتفاع دخولهم، يُتوقع أن يرتفع الطلب والأسعار أيضاً.

وبالنسبة لأسعار الفائدة، أوضح أوتاني أن أسعار الفائدة القصيرة والطويلة الأجل في ارتفاع مع توجه بنك اليابان نحو إنهاء سياسة الفائدة الصفرية. ومع ارتفاع التضخم، بدأت بيئة القروض العقارية منخفضة الفائدة في التلاشي. وفي المستقبل، من المتوقع أن تجعل زيادة أسعار الفائدة قروض السكن عبئاً أثقل، مما سيؤثر على القدرة الشرائية.

تمثل تكاليف البناء مصدر قلق آخر. فقد أدى ضعف الين خلال السنوات الثلاث الماضية إلى ارتفاع أسعار المواد المستوردة، كما ساهمت الحرب في أوكرانيا في رفع أسعار الطاقة. وعلى الرغم من استقرار أسعار الخشب، فإن أسعار الأسمنت لا تزال تشهد ارتفاعاً كبيراً، زاد منه نقص العمالة وارتفاع أجور عمال المصانع والسائقين. أُغلقت بعض المصانع، ورفعت شركات الأسمنت الكبرى الأسعار مجدداً في أبريل. وأثارت هذه التطورات قلقاً في قطاعات البناء والعقارات.

وشدد أوتاني على أن تكلفة المواد الخام كانت العامل الرئيسي في ارتفاع تكاليف البناء حتى الآن، لكن نقص العمالة بات الآن يلعب دوراً أكبر، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه. وقد بدأت شركات المقاولات التي كانت تتحمل الخسائر سابقاً في محاولة تعويض تلك التكاليف عن طريق رفع هامش الربح، مما سيبقي تكاليف البناء مرتفعة.

وقد بدأ هذا التأثير يظهر بالفعل على المعروض السكني. فقد تراجع عدد مشاريع الشقق الجديدة التي بدأت في طوكيو، خصوصاً الوحدات المخصصة للبيع. وبدأ المطورون في التريث في إطلاق المشاريع الجديدة لتجنب الفائض وسط ارتفاع التكاليف. وبالرغم من أن بناء المساكن للإيجار كان في ازدياد، إلا أنه بدأ الآن في التراجع، خاصة خارج مناطق طوكيو الـ23، حيث يصعب فرض إيجارات مرتفعة.

تعكس بيانات الأسعار هذه الاتجاهات. فأسعار الشقق الجديدة تواصل الارتفاع بسبب تكاليف المواد والعمالة، إضافة إلى الطلب من الأسر ذات الدخل المزدوج. ومع انخفاض القدرة على شراء وحدات جديدة، يتجه عدد متزايد من المشترين نحو السوق الثانوية. وتشير البيانات إلى أن معاملات الشقق المستعملة قد تجاوزت نظيرتها في السوق الجديدة—وهو تحول كبير.

Source: テレ東BIZ