TOKYO, May 06 (News On Japan) - 在日本的城市住房市场，房地产价格持续上涨，2024财年东京23区新建公寓的平均价格超过1亿日元。
地价也在飙升，涨幅为泡沫经济以来最高。在日益复杂的经济环境中，了解房地产市场的现状与前景变得尤为重要。
为了让初学者也能轻松理解这些问题，我们采访了拥有50名研究员的三井住友信托基础研究所投资研究部部长大谷咲太。他从宏观经济数据出发，解读了企业利润、收入水平和劳动力短缺如何影响住房价格，以及特朗普提出的关税可能带来的影响。
大谷指出，虽然疫情期间经济大幅萎缩，但最新数据显示已在逐步复苏。随着人口和资金再次流入东京，房价——特别是新建公寓价格——正在攀升，令普通购房者望而却步。
根据不动产经济研究所的调查，2024财年东京23区新建公寓的平均价格为1亿1632万日元，较前一年上涨11.2%，连续第二年突破1亿日元门槛。大谷认为，这是由于东京人口和资金的高度集中，导致房价越来越高不可攀。
地价同样上涨。国土交通省报告称，截至1月1日，全国所有类型房地产的地价较上年上涨2.7%，为泡沫经济以来最高，且是连续第四年上涨。
在这种情况下，房地产市场将何去何从？
大谷表示，根据三井住友信托基础研究所对大量数据的分析，后半部分将聚焦于公寓市场的趋势及特朗普关税的影响。
他首先谈到了宏观经济趋势。虽然疫情期间实际GDP大幅下滑，但目前已恢复到疫情前水平。与此同时，在日元贬值的推动下，企业利润，特别是在过去三年中，创下新高。
一个关键问题是通货膨胀。尽管物价持续上涨，收入增长却是最近才开始赶上。大谷指出，虽然平均工资目前的增幅约为3%，已接近通胀水平，但家庭购买力依然紧张。不过，随着春季工资谈判和加薪的推进，有迹象表明收入将超过物价涨幅。然而，美国的关税政策等不确定因素仍在。
收入趋势还因年龄和性别而异。40至50岁人群的平均收入在过去十年中几乎没有增长，而20至30岁年轻人的收入显著提升。女性收入也有所上升，主要得益于劳动参与率提高和从兼职向全职工作的转变。特别是年轻女性，如今的收入几乎已与男性持平。老年人收入也在上升，因再就业时不再像过去那样大幅削减工资，这主要是由于持续的劳动力短缺。
这些收入趋势对房地产市场产生影响。如今20至30岁的群体成为公寓市场的主要购买者，这使得他们的收入变化成为价格走势的关键。随着收入上升，公寓需求和价格也将随之增长。
谈到利率，大谷指出，随着日本央行放弃零利率政策，长期和短期利率都在上升。随着通胀上行，超低房贷利率的环境正在改变。未来利率的上升将使房贷压力加重，降低购房者的可负担性。
建筑成本是另一个值得关注的问题。在过去三年里，日元走弱推高了进口建材价格，乌克兰战争也导致能源价格上升。虽然木材价格已趋于稳定，但水泥价格仍在大幅上涨，加上工厂工人和卡车司机的劳动力短缺及工资上涨，导致部分工厂关闭。主要水泥制造商在4月再次提价，这些动向引发了建筑和房地产行业的担忧。
大谷强调，虽然建材成本是建筑成本上升的主要因素，但现在劳动力短缺起着更大的作用，这一趋势预计还将继续。此前承担部分亏损的建筑公司，如今正通过提高利润率来弥补过去的损失，这将进一步推高建筑成本。
这已开始影响住宅供应。在东京，新建公寓项目数量正在减少，尤其是出售型住房。开发商因建筑成本高企而延缓推出新项目，以避免库存积压。与此同时，租赁住宅建设原本在上升，但如今也开始减少，尤其是在23区以外的地区，那里的高租金较难实现。
价格数据也反映了这些趋势。受原材料、人工成本及双职工家庭需求的推动，新建公寓价格持续上升。随着新建住宅变得难以负担，越来越多购房者转向二手房市场。数据现已显示，二手公寓交易量已超过新建公寓，标志着一项重大转变。
Source: テレ東BIZ
