TOKYO, May 06 (News On Japan) - Di pasar perumahan perkotaan Jepang, harga properti terus meningkat, dengan harga rata-rata kondominium baru di 23 distrik Tokyo melebihi 100 juta yen pada tahun fiskal 2024.
Harga tanah juga melonjak, dengan tingkat pertumbuhan tertinggi sejak era gelembung ekonomi. Dalam lingkungan ekonomi yang semakin kompleks, memahami kondisi dan prospek pasar properti menjadi semakin penting.
Untuk menjelaskan isu-isu ini dengan cara yang mudah dipahami bahkan bagi pemula, kami berbicara dengan Sakuta Otani, kepala Departemen Riset Investasi di Sumitomo Mitsui Trust Research Institute, yang memiliki tim 50 peneliti. Apa dampak dari laba perusahaan, tingkat pendapatan, dan kekurangan tenaga kerja terhadap harga perumahan? Bagaimana dengan pengaruh tarif yang diusulkan Trump? Menggunakan data makroekonomi, Otani menganalisis tren pasar properti saat ini.
Otani menjelaskan bahwa meskipun pandemi menyebabkan kontraksi signifikan dalam ekonomi, data terbaru menunjukkan pemulihan bertahap. Ketika orang dan modal kembali terkonsentrasi di Tokyo, harga perumahan—khususnya kondominium baru—semakin tidak terjangkau bagi banyak pembeli biasa.
Menurut survei oleh Real Estate Economic Institute, harga rata-rata kondominium baru di 23 distrik Tokyo mencapai 116,32 juta yen pada tahun fiskal 2024, meningkat 11,2% dari tahun sebelumnya dan melampaui batas 100 juta yen untuk tahun kedua berturut-turut. Otani mengaitkan hal ini dengan konsentrasi penduduk dan modal di Tokyo, yang menyebabkan harga menjadi semakin tidak terjangkau.
Nilai tanah juga meningkat. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata melaporkan bahwa per 1 Januari, harga tanah secara nasional untuk semua jenis properti naik 2,7% dari tahun sebelumnya—tingkat tertinggi sejak gelembung ekonomi, dan peningkatan tahunan keempat berturut-turut.
Di tengah kondisi ini, seperti apa masa depan pasar properti?
Otani menjelaskan bahwa berdasarkan analisis data ekstensif dari Sumitomo Mitsui Trust Research Institute, paruh kedua diskusi akan berfokus pada tren pasar kondominium dan dampak tarif Trump.
Ia memulai dengan tren makroekonomi. Meskipun PDB riil turun tajam selama pandemi, kini telah kembali ke tingkat sebelum COVID. Sementara itu, keuntungan perusahaan—terutama selama tiga tahun terakhir—mencapai rekor tertinggi, sebagian didorong oleh pelemahan yen.
Satu isu utama adalah inflasi. Meskipun harga terus naik, pertumbuhan pendapatan baru-baru ini mulai menyusul. Otani mencatat bahwa meskipun upah rata-rata mulai meningkat pada tingkat yang sebanding dengan inflasi (sekitar 3%), daya beli rumah tangga masih ketat. Namun, ada tanda-tanda bahwa pendapatan mungkin segera melampaui inflasi, didukung oleh hasil negosiasi upah musim semi dan kenaikan gaji. Meski begitu, ketidakpastian tetap ada, termasuk dampak kebijakan tarif AS.
Tren pendapatan juga bervariasi berdasarkan usia dan jenis kelamin. Sementara pendapatan rata-rata untuk orang berusia 40-an dan 50-an hampir tidak tumbuh selama dekade terakhir, pekerja muda berusia 20-an dan 30-an mengalami peningkatan yang signifikan. Pendapatan perempuan juga meningkat, berkat partisipasi yang lebih tinggi di dunia kerja dan pergeseran dari pekerjaan paruh waktu ke penuh waktu. Perempuan muda khususnya kini memperoleh pendapatan yang hampir setara dengan rekan laki-laki mereka. Pekerja lansia juga memperoleh lebih banyak, karena pekerjaan pascapensiun kini tidak lagi disertai pemotongan gaji yang tajam, sebagian besar akibat kekurangan tenaga kerja yang berkelanjutan.
Tren pendapatan ini berdampak pada properti. Permintaan kondominium kini berpusat pada orang-orang berusia 20-an dan 30-an, menjadikan demografi ini kunci untuk memahami pergerakan harga. Seiring meningkatnya pendapatan mereka, permintaan—dan harga—kondominium kemungkinan besar akan terus naik.
Beralih ke suku bunga, Otani menjelaskan bahwa suku bunga jangka panjang dan pendek keduanya meningkat seiring Bank of Japan menjauh dari kebijakan suku bunga nol. Dengan inflasi yang meningkat, lingkungan suku bunga hipotek yang sangat rendah mulai berubah. Ke depan, kenaikan suku bunga kemungkinan akan membuat pinjaman rumah menjadi beban yang lebih berat, membatasi keterjangkauan.
Biaya konstruksi juga menjadi perhatian. Selama tiga tahun terakhir, pelemahan yen telah mendorong naik harga bahan impor, sementara perang di Ukraina juga meningkatkan harga energi. Meskipun harga kayu telah stabil, harga semen terus meningkat tajam, diperburuk oleh kekurangan tenaga kerja dan kenaikan upah pekerja pabrik dan sopir truk. Beberapa pabrik ditutup, dan produsen semen besar kembali menaikkan harga pada bulan April. Perkembangan ini menimbulkan kekhawatiran di sektor konstruksi dan properti.
Otani menekankan bahwa meskipun biaya bahan baku sejauh ini menjadi pendorong utama kenaikan biaya konstruksi, kekurangan tenaga kerja kini memainkan peran yang lebih besar, dan tren ini diperkirakan akan terus berlanjut. Kontraktor umum yang sebelumnya menanggung kerugian saat harga melonjak kini mencoba menutupi biaya tersebut dengan meningkatkan margin keuntungan, yang kemungkinan akan mempertahankan tingginya biaya konstruksi.
Hal ini sudah mulai memengaruhi pasokan perumahan. Jumlah proyek kondominium baru yang dimulai di Tokyo terus menurun, terutama untuk unit yang dijual. Pengembang menahan proyek baru untuk menghindari kelebihan pasokan di tengah biaya konstruksi yang tinggi. Sementara itu, pembangunan perumahan sewa sebelumnya meningkat, namun kini juga mulai menurun, terutama di luar 23 distrik Tokyo, di mana sulit untuk menetapkan sewa yang tinggi.
Data harga mencerminkan tren ini. Harga kondominium baru terus naik karena biaya bahan dan tenaga kerja serta permintaan dari rumah tangga berpendapatan ganda. Ketika unit baru menjadi kurang terjangkau, semakin banyak pembeli yang beralih ke properti bekas. Data kini menunjukkan bahwa transaksi di pasar kondominium bekas telah melampaui pasar unit baru—sebuah pergeseran yang signifikan.
Source: テレ東BIZ
