TOKYO, May 21 (News On Japan) - Harga rata-rata kondominium baru di wilayah metropolitan Tokyo pada bulan April turun 8,7% dibanding tahun sebelumnya menjadi 69,99 juta yen, di bawah angka 70 juta yen untuk pertama kalinya dalam 16 bulan, menurut laporan dari Institut Ekonomi Real Estat.
Penurunan ini terutama disebabkan oleh berkurangnya pasokan properti super mewah di 23 distrik Tokyo, yang menekan rata-rata keseluruhan. Sementara itu, jumlah unit yang diluncurkan ke pasar meningkat 3,5% dibanding tahun lalu menjadi 1.006 unit, mencatatkan kenaikan pertama dalam enam bulan.
Selama satu dekade terakhir, harga tanah di Tokyo mengalami transformasi yang kompleks dan berlapis-lapis yang dipengaruhi oleh kekuatan makroekonomi dan perkembangan lokal. Setelah krisis keuangan global pada 2008, pasar real estat Tokyo awalnya tetap lesu, dengan nilai tanah stagnan atau bahkan sedikit menurun di beberapa distrik pinggiran. Namun, momentum mulai berubah pada awal 2010-an ketika pemerintahan Abe meluncurkan strategi revitalisasi ekonomi yang dikenal dengan nama Abenomics. Kombinasi dari pelonggaran moneter agresif, stimulus fiskal, dan reformasi struktural memicu kepercayaan investor yang baru, mendorong kenaikan bertahap harga properti, khususnya di pusat kota Tokyo. Ketika Bank of Japan menurunkan suku bunga ke level terendah dalam sejarah, investor domestik dan internasional mulai beralih ke real estat sebagai tempat penyimpanan nilai yang relatif stabil, meningkatkan permintaan akan tanah di ibu kota. Permintaan ini terutama terkonsentrasi di kawasan komersial utama seperti Marunouchi, Ginza, dan Shibuya, di mana proyek pembangunan ulang dan peningkatan infrastruktur menjanjikan keuntungan jangka panjang.
Saat Tokyo terpilih menjadi tuan rumah Olimpiade Musim Panas 2020, harga tanah di kota ini meningkat secara stabil. Antisipasi pertumbuhan pariwisata dan investasi publik skala besar mendorong peningkatan nilai di zona perumahan dan komersial. Antara 2013 dan 2019, harga tanah di distrik pusat Tokyo mencatat kenaikan tahunan yang konsisten, dengan beberapa distrik seperti Chuo, Minato, dan Shinjuku mencatat lonjakan dua digit di beberapa tahun. Proyek pembangunan ulang seperti Toranomon Hills dan peningkatan berkelanjutan pada pusat transportasi turut memperkuat tren kenaikan ini. Sementara itu, di wilayah pinggiran seperti Tokyo barat serta sebagian Kanagawa dan Saitama, pertumbuhan harga lebih moderat namun tetap mencerminkan limpahan permintaan dari pusat. Dana properti, pengembang, dan pembeli luar negeri—terutama dari Tiongkok dan Asia Tenggara—memainkan peran penting dalam mempertahankan inflasi harga tanah kota, sering kali memprioritaskan lokasi yang dekat dengan stasiun kereta, pusat perbelanjaan, dan distrik bisnis.
Namun, pandemi mengganggu jalur ini pada 2020. Meskipun dampak langsung terhadap harga tanah tidaklah parah, ketidakpastian terkait pariwisata, permintaan kantor, dan kehidupan urban menyebabkan pertumbuhan melambat atau stagnan. Beberapa distrik komersial mengalami penurunan sementara dalam volume transaksi, terutama di sektor perkantoran dan perhotelan, di mana kerja jarak jauh dan pembatasan perjalanan mengubah pola penggunaan. Meskipun begitu, permintaan perumahan tetap kuat secara mengejutkan, didukung oleh suku bunga rendah dan preferensi yang bergeser menuju rumah yang lebih luas, meskipun lebih jauh dari pusat kota. Pada 2022, ketika Jepang membuka kembali perbatasannya dan aktivitas ekonomi kembali normal, harga tanah mulai pulih. Pemulihan ini sangat terlihat di area yang terus mengalami pembangunan ulang seperti Shibuya dan Shinagawa, serta di zona yang terkait dengan logistik yang mendapat manfaat dari ledakan e-commerce.
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar tanah Tokyo menunjukkan tanda-tanda polarisasi. Lokasi inti dengan fungsi ekonomi yang kuat dan potensi pengembangan di masa depan terus mengalami apresiasi harga, didorong oleh optimisme investor dan pasokan yang terbatas. Sementara itu, distrik pinggiran yang kurang terhubung atau menua berjuang untuk mengejar ketertinggalan, mencerminkan tantangan demografis seperti penurunan populasi dan penuaan masyarakat. Hasilnya adalah kota di mana harga tanah semakin terpolarisasi—melonjak di kantong permintaan tinggi namun stagnan atau melemah di tempat lain. Dengan faktor-faktor seperti perubahan kebijakan suku bunga, aliran modal global, dan reformasi tata ruang yang terus mempengaruhi pasar, arah harga tanah Tokyo dalam dekade mendatang kemungkinan besar akan bergantung pada bagaimana kota ini menyeimbangkan pertumbuhan, keberlanjutan, dan perubahan demografis.
Source: テレ東BIZ
